Guide des démarches : Professionnels

Fiche pratique

Bail commercial : fixer et réviser le loyer

Vérifié le 18 août 2022 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice

Lors de la conclusion du bail commercial, le prix du loyer est fixé librement par les parties. En cours de bail, le loyer est révisé selon différents mécanismes. La révision peut intervenir tous les 3 ans à la demande du propriétaire ou automatiquement par le biais d'une clause d'échelle mobile . La clause recette permet également l'augmentation du loyer sur la base d'un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire.

Le montant initial du loyer n'est pas réglementé. Il est fixé librement par les parties au contrat. Le propriétaire (appelé bailleur) n'est pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence.

En revanche, lors de la révision du bail ou du renouvellement du bail, le montant du loyer est réglementé.

Les modalités de paiement du loyer sont libres (paiement en début ou en fin de mois, paiement mensuel ou trimestriel).

Si le bail est prévu pour tous commerces, le loyer est en principe plus élevé que celui d'un bail autorisant seulement une activité définie.

Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'autres sommes en plus du loyer :

Le propriétaire de locaux commerciaux est soumis à la TVA sur les loyers commerciaux pour certains types de locaux.

  • Le propriétaire qui loue des locaux équipés, c'est-à-dire munis de mobiliers, de matériels et installations nécessaires à l'exploitation de l'activité du locataire (par exemple, salle de spectacles aménagée pour recevoir des spectateurs) est soumis à la TVA au taux normal de 20 %.

    Si le propriétaire bénéficie du régime de la franchise en base de TVA, il n'est pas concerné par la déclaration et le paiement de la TVA.

  • Le propriétaire qui loue des locaux nus, c'est-à-dire non munis d'équipements, de mobiliers ou de matériel nécessaires à l'exploitation à laquelle ils sont destinés, est exonéré de TVA.

    Il peut toutefois opter pour la TVA en adressant une lettre simple au service des impôts du lieu de situation des locaux.

Le pas-de-porte correspond au paiement d'un droit d'entrée versé par le locataire (appelé preneur) au propriétaire (appelé bailleur) lors de l'entrée dans les lieux.

Il n'est pas obligatoire et s'applique aux locaux vacants.

Le montant du pas-de-porte est librement fixé par les parties et correspond généralement à 3 ou 6 mois de loyers.

Il n'est pas remboursé à la fin du bail.

Ce droit d'entrée peut être versé en une fois ou par échéances en plus du loyer. Il est en général compensé par un loyer plus faible.

  À savoir

Le montant du pas de porte et les modalités de versement doivent être indiqués dans le bail.

Au moment de la rédaction du contrat de bail, le propriétaire et le locataire doivent décider si le pas-de-porte est un supplément de loyer (cas le plus fréquent) ou une indemnité.

  • Dans cette hypothèse, le pas-de-porte est pris en compte pour le calcul de la révision triennale et pour la fixation du loyer du bail renouvelé.

    Pour le propriétaire, il constitue un revenu foncier.

    Le pas-de-porte est soumis à la TVA si le loyer du bail y est lui-même soumis. Le loyer de locaux équipés, c'est-à-dire munis de mobiliers et matériels nécessaires à l'exploitation de l'activité du locataire est soumis à TVA. Si le bailleur bénéficie du régime de franchise en base de TVA, il n'est pas concerné par la déclaration et le paiement de la TVA.

    Pour le locataire, le pas-de-porte constitue une charge déductible des résultats en pourcentage de la durée du contrat (1/9e par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas, c'est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative.

  • Pour le propriétaire, il n'y a pas d'imposition.

    Pour le locataire, le pas-de-porte n'est pas une charge déductible et il ne peut pas être amorti.

En cours de bail, le loyer peut être révisé selon la révision triennale (légale) tous les 3 ans, selon une clause d'échelle mobile (généralement annuelle) ou selon une clause recette.

Révision triennale (révision légale)

Le loyer peut être révisé à la demande du propriétaire (également appelé bailleur) ou du locataire (également appelé preneur). Cette révision n'est pas automatique. Il s'agit d'un droit qui peut être exercé même lorsque le bail ne le prévoit pas.

À quel moment a lieu la révision triennale ?

La révision triennale du loyer peut être demandée par le propriétaire ou le locataire dans un délai de 3 ans après l'un des moments suivants :

  • Entrée du locataire dans les locaux
  • Renouvellement d'un bail précédent
  • Prise d'effet de la précédente révision.

La révision est demandée uniquement lorsque la période de 3 ans est expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Aucun délai maximum n'est prévu.

La demande de révision triennale peut aussi intervenir après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans ou plus.

La demande de révision doit être transmise par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice ) ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

Elle doit préciser le montant du loyer demandé.

Lorsque le locataire accepte la demande de révision du loyer, il peut écrire au propriétaire en donnant son accord ou ne rien faire et payer le nouveau loyer.

Quel indice est utilisé pour la révision triennale ?

La révision triennale est établie en tenant compte de l'un des indices suivants :

  • Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales
  • Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.

  À savoir

L'indice trimestriel du coût de la construction (ICC), qui servait de référence à la révision triennale des loyers commerciaux ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.

La formule de calcul est la suivante :

Loyer en cours x (indice du trimestre de la révision/ indice de référence en vigueur au jour de sa fixation initiale).

 Exemple

Un bail signé le 1er juin 2015 avec un loyer mensuel de 500  €basé sur l', peut être révisé :

Pour la révision triennale : à partir du 2 juin 2018 (avec unILC de 112,59 au 2e trimestre 2018 et de 108,38 au 2e trimestre 2015)

Le calcul est le suivant : 500 € x (112,59/ 108,38) = 519,422 € 

Toute demande de révision faite avant l'expiration de la période triennale n'est pas valable.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les 3 ans.

Le délai court à partir du moment où le loyer précédemment révisé s'est appliqué.

Pour calculer le loyer révisé, il faut prendre en compte l'indice de référence en vigueur à la date de la précédente révision.

 Exemple

Un bail signé le 1er juin 2015 avec un loyer mensuel de 500 €, basé sur l'ILC, peut être révisé : Pour la 2e révision triennale : à partir du 3 juin 2021 (avec un ILC de 131,12 au 2ee trimestre 2021 et de 112,59 au 2ee trimestre 2018 )

Le calcul est le suivant : 519,422 € x (115,42 / 110) = 545,01 €.

Déplafonnement de la révision triennale

La révision triennale du loyer est en principe plafonnée, c'est-à-dire qu'elle ne peut pas dépasser la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC ) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

 À noter

L'augmentation des loyers commerciaux des PME indexés sur l'ILC ne peut pas dépasser 3,5  %entre le 2e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023.

Le bailleur pourra demander une augmentation de loyer déplafonné dans l'un des 2 cas suivants :

  • Modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable réelle sur l'activité commerciale du locataire (hausse du chiffre d'affaires par exemple)
  • Changement d'activité (appelée déspécialisation) dans le bail effectué par le locataire

Dans ces 2 cas, la variation du loyer n'est pas plafonnée et le montant du loyer pourra correspondre à la valeur locative des locaux.

La valeur locative du bien prend en compte les éléments suivants :

  • Caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencements des locaux...)
  • Destination des lieux (nature et nombre des commerces autorisés par le bail, par exemple, boulangerie)
  • Obligations des parties, notamment répartition des taxes et charges de la copropriété
  • Facteurs locaux de commercialité (enseignes de notoriété, transports par exemple)
  • Prix pratiqués dans le voisinage.

  À savoir

Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.

Pour les PME, La variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux, prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut dépasser 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. Si la variation

Clause d'échelle mobile

Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d'une clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation), permettant la variation du loyer en fonction d'un indice de référence mentionné dans le contrat.

L'indice est différent selon l'activité exercée :

  • Pour les activités commerciales ou artisanales, il s'agit de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).
  • Pour les autres activités : l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

La périodicité est librement déterminée par les parties au contrat, mais elle est souvent à échéance annuelle.

Le loyer est révisé automatiquement lors de l'échéance prévue au contrat, sans intervention du propriétaire (appelé bailleur).

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, l'augmentation qui en résulte ne peut pas être, pour une année, supérieure à 10 % du loyer acquitté l'année précédente.

  À savoir

l'indice du coût de la construction (ICC) peut être utilisé pour l'indexation du loyer dans le cadre d'une clause d'échelle mobile.

Protection contre une variation trop forte du loyer

Si par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer augmente ou diminue de plus d'¼ par rapport au prix précédemment fixé, l'une des parties peut demander la révision immédiate du loyer. Le juge le fixera alors à la valeur locative.

Cette demande se fait par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).

L'augmentation ne pourra pas être supérieure à 10  %du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Clause-recette

La clause-recette (ou clause à loyer variable) est une clause du bail commercial qui prévoit que le loyer varie en fonction du chiffre d'affaires du locataire.

En plus d'une partie variable qui correspond à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le locataire, le loyer comporte souvent une partie fixe (appelée Loyer minimum garanti).

Cette disposition est souvent utilisée pour les locaux situés dans les centres commerciaux.

Quand le contrat de bail arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail commercial s'il y a exercé son activité depuis plus de 3 ans.

Le loyer du bail renouvelé est librement déterminé par les parties. Si elles ne parviennent pas à un accord, le loyer est fixé par le tribunal judiciaire qui va en principe appliquer la règle du plafonnement du loyer.

Plafonnement du loyer du bail renouvelé

Le plafonnement du loyer renouvelé signifie que la variation du loyer ne peut pas dépasser la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).

 À noter

L'augmentation des loyers commerciaux des PME indexés sur l'ILC ne peut pas dépasser 3,5  %entre le 2e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023.

La règle du plafonnement s'applique dans les 2 cas suivants :

  • Lors du renouvellement du bail 6 mois avant l'expiration du bail : ce renouvellement s'effectue par un congé donné par le bailleur 6 mois avant la date d'expiration, ou par une demande de renouvellement faite par le locataire 6 mois avant
  • Lorsque le bail se poursuit au-delà de 9 ans tacitement (sans que le propriétaire ou le locataire ne réagisse) sans dépasser 12 ans.

Les parties peuvent décider d'exclure le plafonnement du bail commercial au moment de la conclusion du bail ou de son renouvellement.

Déplafonnement du loyer du bail renouvelé

Dans certains cas, le loyer du bail renouvelé peut être fixé sans respecter la règle de plafonnement du loyer. Le loyer déplafonné est alors fixé à la valeur locative.

Le plafonnement est écarté pour laisser place au déplafonnement si la valeur locative a changé ou en fonction de la durée du bail, ou de la nature des locaux loués.

Déplafonnement lié à la durée du bail

Lorsque le bail est conclu ou renouvelé pour une durée supérieure à 9 ans, le loyer du bail renouvelé est déplafonné et fixé à la valeur locative.

Le loyer est également déplafonné lorsque le bail s'est poursuivi au-delà d'une durée 12 ans en raison de l'inaction des parties. En pratique, les parties n'ont pas donné congé ou demandé le renouvellement ni au bout de 9 ans ni pendant les 3 ans qui ont suivi.

Déplafonnements liés à des modifications notables

Plusieurs éléments permettent de déterminer la valeur locative d'un loyer renouvelé :

  • Caractéristiques du local
  • Destination des lieux
  • Obligations respectives des parties
  • Facteurs locaux de commercialité
  • Améliorations importantes apportées aux lieux loués

La modification d'un seul de ces éléments peut justifier le déplafonnement du loyer. Cette modification doit être notable, c'est-à-dire suffisamment importante. C'est le juge qui apprécie au cas par cas l'existence de cette modification.

 Exemple

Le loyer peut être déplafonné lorsque les locaux loués sont modifiés ou étendus. C'est le cas lorsque le bailleur ajoute une surface supplémentaire ou une cave aux locaux loués.

Un changement d'activité commerciale peut aussi autoriser le déplafonnement du loyer. Par exemple, le loyer d'un commerce de bar-tabac qui a obtenu en cours de bail, l'autorisation du bailleur de vendre « tous produits de téléphonie », peut être déplafonné lors du renouvellement.

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